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Principios del Sistema Torrens para el Derecho de Propiedad Inmobiliaria PDF Print E-mail
Written by Carlos Mena   
Monday, 05 September 2011 16:06

Sir Robert Torrens preparó un proyecto de Ley contentivo de su idea y después de una serie de luchas y de gran oposición logró al fin que su proyecto se convirtiera en realidad y fuera implantado en Australia en el año de 1858, con tan buen éxito que poco a poco ese sistema ha sido adoptado por muchos países, entre ellos la República Dominicana.

Todo sistema bien organizado debe reunir cuatro principios o características que encontramos en el sistema torrens: publicidad, legalidad, autenticidad y especialidad.

La publicidad: Se produce con toda una fuente de informaciones que se crea sobre el inmueble. Desde el sistema de notificaciones y avisos durante elproceso de saneamiento catastral, hasta la inscripción de los derechos en el Libro-Registro.

Consiste en organizar una fuente de información para los terceros; es decir, cuando se transcribe el Decreto de Registro por ante el Registrador de Títulos correspondiente; el cual consiste en copiarlo in extenso en el libro registro en la oficina de Registro de Títulos; es de ahí que los actos constitutivos o traslativos de derechos reales, a fin de que sean oponibles a terceros deban ser sometidos a los requisitos de publicidad, principalmente aquellos actos que recaen sobre los inmuebles.

Los artículos 185 y 186 de la Ley de Registro de Tierras disponen que luego del primer registro, cualquier acto que se relacione con los derechos registrados solamente surtirá efectos frente a los terceros cuando se haya cumplido con las formalidades previstas por esas disposiciones legales, y desde entonces son oponibles a terceros.

La jurisprudencia y la doctrina han sentado el criterio de que a partir de la sentencia final del saneamiento, los terrenos en cuestión se consideraran registrados, sin importar que el registro material no se haya efectuado en el libro registro. Esto se debe a que a partir de la sentencia final de saneamiento, ya los derechos están depurados y reconocidos.

La legalidad: Para que no se registre y no se transmita ningún derecho que no haya sido previamente depurado; es decir, como consecuencia de una decisión o fallo del Tribunal de Tierras, producto del proceso del saneamiento.

Este elemento encuentra su consagración legal en el artículo primero de la Ley actual que define el objeto de la Ley; y en aquellas disposiciones que se refieren a la competencia del Tribunal en el Artículo No. 86 de la citada Ley.

La expresión empleada por la Ley "SANEARÁ el título relativo a dichos terrenos", frase que reproduce la misma idea contenida en el Artículo No. 70 de la Ley de Registro de Tierras de 1920, cuando decía: "todos los intereses encontrados serán resueltos por el tribunal", convierte al Juez en un elemento activo en el procedimiento, por oposición al papel pasivo que desempeña el Juez en los tribunales ordinarios. Lo obliga a analizar todas las pretensiones de los reclamantes, aún buscando prueba que ellos no le hayan presentado, con el propósito de dar el derecho a quien realmente lo tiene aunque no lo haya solicitado.

De ahí que ante el Tribunal de Tierras pueda resultar adjudicataria de un derecho una persona que no lo haya reclamado. Esa misma disposición obliga al Juez a hacer una investigación amplia, plena, en relación con el inmueble objeto del saneamiento y sus mejoras, y en relación con todos los derechos reales que puedan afectar esa propiedad y que deban ser objeto de registro, hipotecas, anticresis, servidumbres, medianeria entre otros, sin exclusión alguna, puesto que la forma general empleada por la Ley no excluye ningún derecho.

Esto obliga también al Juez a aplicar de oficio disposiciones legales que en el derecho común sólo podrían aplicarse si las partes lo solicitan, por ejemplo, la prescripción. El principio de la legalidad se cumple, al depurar el Tribunal por su sentencia el derecho cuyo registro se ordena.

Autenticidad: Le viene del Certificado de Título, que es oponible a todo el mundo, incluyendo al Estado. Y tiene la garantía de éste. Para que la persona titular de ese derecho; acto que, por emanar de un funcionario competente para expedirlo, deba tener fe; es decir la autenticidad queda otorgada por el Certificado de Títulos que es expedido por el Registrador de Títulos del departamento correspondiente una vez se haya transcrito el correspondiente Decreto de Registro.

Este documento tiene fuerza legal de conformidad con el Artículo 173 de la Ley de Registro de Tierras. Por consiguiente, el Estado pone en manos de la persona que ha saneado catastralmente su inmueble un documento auténtico, el Certificado de Título, el cual le da o le reconoce en todo momento su derecho frente a todo el mundo, de manera que tiene un carácter erga omne, es imprescriptible, irrevocable e inatacable. Hace prueba legal ante todos los Tribunales de la República.

Ese acto, por satisfacer todas las exigencias de la ley, y emanar de un funcionario creado para otorgarlo, es un acto auténtico. Su fuerza probatoria es absoluta. El principio de la autenticidad puede concretarse en esta idea: la autenticidad es una consecuencia de la legalidad y la publicidad y resulta del hecho de investir a una persona del derecho registrado por medio de un documento que expide el oficial público que está autorizado para ello, con todos los requisitos que la ley exige para el caso.

Especialidad: Esta resulta como una de las características del sistema Torrens, para la individualización del inmueble por la mensura catastral y del hecho de reservarle en el Libro Registro un lugar especial a cada inmueble, lo que viene a ser algo así como la prueba del estado civil de ese inmueble, desde que se hizo el primer registro. La especialidad consiste en la correcta determinación e individualización de los sujetos, objetos y causas del derecho a registrar.

Last Updated on Monday, 05 September 2011 16:24